A Herdade da Comenda, S.A., quer que sejam declaradas privadas e, consequentemente suas, cinco praias na zona da Arrábida. Para isso, deu entrada num processo em 2025 contra o Estado e a APA. Na base das alegações está um decreto real de 1864 de D. Luís I e uma venda em hasta pública a um tal de Agostinho Rodrigues Albino, assinada pela Rainha D. Maria II em 1852. Mas antes, já outros proprietários tentaram saber de quem eram as praias e esse processo ainda não está decidido. A CNN Portugal teve acesso ao processo e vai explicar-lhe tudo o que está em causa
Os proprietários da “Quinta Herdade da Comenda” colocaram um processo contra o Estado e contra a Agência Portuguesa do Ambiente (APA), em julho de 2025, onde reclamam como sendo suas, e como tal privadas, cinco praias na Arrábida, no distrito de Setúbal: as praias da Rasca, Comenda, Rainha, Maria Esguelha e Albarquel. Entre várias alegações constam um decreto real de 1864 de D. Luís I e uma venda em hasta pública a Agostinho Rodrigues Albino, assinada pela Rainha D. Maria II em 1852. Documentos com mais de 170 anos.
Tanto o Ministério Público (MP), que representa o Estado, como a APA, já apresentaram a sua contestação no Tribunal de Setúbal. Sendo que APA alega que nem devia ter sido indicada como ré, porque o único proprietário em causa é o Estado português. “Não existe confusão possível entre ser-se o titular de um bem dominial e deter-se jurisdição em relação a esse mesmo bem, ou sobre ele exercer poderes específicos de gestão ou de administração. Verifica-se, pois, que a APA, I.P. é parte ilegítima na presente ação”, lê-se no processo.
Além do mais, a Herdade da Comenda não foi o primeiro proprietário do espaço a tentar saber se as praias que faziam confrontação com o prédio eram privadas ou de domínio público. Em 1987, devido a uma dívida, o Banco Pinto e Sotto Mayor tornou-se dono da Quinta. E, em 1988, deu entrada com um procedimento administrativo para ser conhecida oficialmente a delimitação do domínio público hídrico/marítimo na confrontação com o prédio “Herdade da Comenda”.
Um procedimento que ainda não está concluído. Aliás, na sua contestação, o MP considera que o processo colocado em tribunal tem mesmo de aguardar “a finalização do Auto de procedimento administrativo (…) no âmbito do qual compete identificar e formalmente definir (…) os limites do leito e da margem nesse troço do Estuário do Sado e, bem assim, definir nesse troço o limite do domínio público do Estado”. E assim, o MP pede que o processo em tribunal seja declarado “improcedente”.
Mas esta troca de alegações poderá ter uma resposta simples que vai além dos limites da propriedade. Poderá apenas ser uma questão de marés.
Mas vamos ao tempo dos reis e das rainhas
Corria o ano de 1864 quando o Rei D. Luís I decidiu redigir o Decreto Real sobre o Domínio Público Marítimo. Foi assinado a 31 de dezembro e visava proteger os bens de interesse público, declarando que as águas do mar, respetivos leitos e margens passavam a integrar o domínio público do Estado. No entanto, o mesmo documento ressalvava que direitos privados previamente adquiridos, antes de 1864, deveriam ser respeitados e inseridos no domínio privado.
É também este decreto real que leva a APA a dizer que as praias são públicas e que nada impede as pessoas de colocarem chapéus de sol frente às zonas concessionadas, porque a praia é um bem público.
Este é um dos documentos utilizados pelo mandatário da Herdade da Comenda para alegar que as cinco praias – da Rasca, Comenda, Rainha, Maria Esguelha e Albarquel – estão dentro do limite do prédio. Mas não só. Por forma a comprovar que a propriedade já era privada antes de 1864, o advogado junta ao processo a “Carta de pura e irrevogável venda” emitida em nome da Rainha D. Maria II, em 1852. Aqui está descrito que foi vendido “em hasta pública” a Agostinho Rodrigues Albino, a “Quinta Herdade da Comenda” e que “a sua posse compreendia os terrenos da Herdade que confrontavam a sul com o estuário do Rio Sado, como partes componentes do prédio possuído”.
E do passado para o presente, para reforçar o pedido, o mandatário recorre à descrição constante da Conservatória do Registo Predial de Setúbal que diz que o prédio “Quinta Herdade da Comenda” confronta a sul com o Rio Sado e a área é de 588,375 hectares.
Defende, por isso, o advogado que “os limites do prédio, conforme resulta da sua descrição predial, se estendem, na sua parte sul, e sem qualquer obstáculo natural, até às águas do Rio Sado. Incluindo, pois, as zonas de praia e todas aquelas em que a terra se encontra com as águas salgadas do Rio Sado. No que respeita às praias existentes, contam-se, a praia da Rasca, do lado poente, mais a meio, a praia da Comenda, a praia da Rainha, a praia da Maria Esguelha e, do lado nascente, a praia de Albarquel. Há ainda, na zona da praia da Comenda, a Ribeira da Ajuda, que corre desde a área do denominado ‘Parque de Merendas da Comenda’, passando pela sua foz e desaguando, no final, no estuário do Rio Sado”, alega.
Vários processos em tribunal
Este processo que deu entrada em 2025 é apenas o último. Há mais dois processos, com data de 2023, a correr termos no Tribunal Administrativo de Almada contra a APA e a Câmara Municipal de Setúbal. Alegam que, “em coautoria”, as duas têm praticado “atos vários de violação da propriedade e da posse da demandante sobre o seu prédio, em particular, na área do denominado ‘Parque de Merendas da Comenda'”. Também aqui a Herdade recorre à mesma lei de 1864 para justificar que a zona é privada.
E do passado para o presente, para reforçar o pedido, o mandatário recorre à descrição constante da Conservatória do Registo Predial de Setúbal que diz que o prédio “Quinta Herdade da Comenda” confronta a sul com o Rio Sado e a área é de 588,375 hectares.
Defende, por isso, o advogado que “os limites do prédio, conforme resulta da sua descrição predial, se estendem, na sua parte sul, e sem qualquer obstáculo natural, até às águas do Rio Sado. Incluindo, pois, as zonas de praia e todas aquelas em que a terra se encontra com as águas salgadas do Rio Sado. No que respeita às praias existentes, contam-se, a praia da Rasca, do lado poente, mais a meio, a praia da Comenda, a praia da Rainha, a praia da Maria Esguelha e, do lado nascente, a praia de Albarquel. Há ainda, na zona da praia da Comenda, a Ribeira da Ajuda, que corre desde a área do denominado ‘Parque de Merendas da Comenda’, passando pela sua foz e desaguando, no final, no estuário do Rio Sado”, alega.
Vários processos em tribunal
Este processo que deu entrada em 2025 é apenas o último. Há mais dois processos, com data de 2023, a correr termos no Tribunal Administrativo de Almada contra a APA e a Câmara Municipal de Setúbal. Alegam que, “em coautoria”, as duas têmpraticado “atos vários de violação da propriedade e da posse da demandante sobre o seu prédio, em particular, na área do denominado ‘Parque de Merendas da Comenda'”. Também aqui a Herdade recorre à mesma lei de 1864 para justificar que a zona é privada.
Terá havido ainda outro processo no Tribunal de Setúbal, que na sentença de 2017, reconhecia que toda a zona constituída pelas margens da água do mar para o interior da Praia de Alpertuche era propriedade privada, e esta decisão criou diversas interpretações. Mas terá sido esclarecido que a margem do mar “era limitada pela linha máxima da maior maré do ano”, o que, nesta praia chega às arribas rochosas e engole o areal, por isso, não estava incluída.
Os marcos: existem ou não existem no terreno?
Segundo o representante legal da Herdade da Comenda não há dúvidas que existem “marcos” do tempo dos reis e junta fotografias ao processo. “Toda esta descrição é confrontável hoje no local”, alega recorrendo a um documento denominado “Título da Medição e Demarcação das cazas desta comenda citas no Cítio de Mouguellas”. São depois descritos e identificados, no processo, com fotografias três marcos.
Mas o MP levanta dúvidas na sua contestação quanto à existência visível desta antiga forma de marcação e delimitação. E explica que a Comissão nomeada para o processo administrativo aberto em 1988, após efetuar o trabalho de campo, escreveu que “não foi possível localizar no terreno os marcos referidos”.
Ou seja, para o MP, “sendo a comissão de delimitação uma comissão especializada cujo trabalho que lhe cabe desenvolver assenta, necessariamente, na identificação pormenorizada dos locais sujeitos a delimitação e a efetuar no terreno, não se compreende como é que a comissão de delimitação não conseguiu identificar no terreno nenhum dos marcos (…), mas agora – ou seja, em data posterior – a Autora não só os localizou como junta fotografias dos mesmos”.
“Com efeito, e considerando ser indispensável uma inspeção/verificação no local, tais marcas não aparentam corresponder àquelas indicadas “pedras”, parecendonas fotografias poderem ser blocos de betão e, portanto, bem mais recentes”, considera o MP. E a questão dos marcos também foi abordada na resposta da APA à contestação, exatamente pelos mesmo motivos.
“Factos narrados são vagos, pouco claros”
Mesmo defendendo que não devia ser visada no processo, a APA considera que este deve ser nulo já que “a causa de pedir é referida em termos tão genéricos que não constituem a alegação de factos concretos”. “Os factos narrados são vagos, pouco claros e carecem de suporte probatório suficiente, o que impossibilita, de todo, conhecer qual/quais são as áreas do prédio que a Autora pretende que os Réus sejam condenados a reconhecer que estão excluídos do Domínio Público Marítimo e, em concreto, quais as suas estremas”, já que, “a Autora não junta levantamento topográfico ou planta que permita identificar fisicamente o prédio “Herdade da Comenda” no seu todo”.
Tal como o MP, a APA lembra que se encontra em curso o já referido procedimento administrativo requerido pelo Banco Pinto e Sotto Mayor. E é à Comissão eleita para esse procedimento que compete “apresentar uma proposta de auto de delimitação da qual, necessariamente, constarão os limites do leito e da respetiva margem, bem como a linha poligonal de delimitação do domínio público na confrontação com terrenos de outra natureza”, explica a Agência.
E o registo predial, “por si só”, não é “prova bastante para, em qualquer circunstância, definir as estremas do prédio” já que “se o prédio confronta com o Rio, dúvidas não restam de que as referidas praias não fazem parte integrante do prédio”.
Qual a linha de água que conta: maré cheia ou maré vazia?
Mas a real influência das marés na área leva a APA a lembrar que não basta dizer que “a estrema sul da ‘Herdade da Comenda’ se estende até à frente de água”, porque isso sugere “que o limite do leito do Rio Sado/Estuário poderia corresponder a qualquer fase da maré”. Em maré cheia ou em maré vazia? Existe “a linha da máxima baixa-mar de águas-vivas equinociais (LMBAVE) [maré baixa] e a linha da máxima preia-mar de águas-vivas equinociais (LMPAVE)” [maré alta], mas a APA ressalva que a Lei 54/2005 impõe que seja usada a linha da máxima preia-mar de águas-vivas equinociais (LMPAVE), no caso definida em condições de cheiasmédias. Sendo que, com maré cheia, a areia daquelas praias não existe.
A APA não tem dúvidas que “por constituírem leito, as designadas praias da Rasca ou da Gávea, da Comenda, da Rainha, da Maria Esguelha e Albarquel não são, ao contrário do alegado, parte integrante do prédio ‘Herdade da Comenda’ e não podem ser reconhecidas como propriedade privada, por integrarem o domínio público por via da Constituição da República Portuguesa”.
E o MP chega mesmo a pegar nos documentos apresentados pelo mandatário, para com eles provar o contrário: “No que respeita ao documento junto pela A. referente ao prédio arrematado em hasta pública de 1852.05.26, constata-se que a confrontação sul é com a praia; por conseguinte se confronta com a praia esta pertence ao domínio público marítimo, não estando englobada na propriedade”, explica.
Sem esquecer, claro, que “as margens são, por definição, um elemento natural conexo às águas (não aos prédios), para além de que, e como é reconhecido na própria PI, até que nesta ação seja proferida a competente decisão, essa parcela da margem do Estuário do Sado presume-se integrada no domínio público do Estado (e não no prédio “Herdade da Comenda”)”.
Para o MP é preciso aguardar “a finalização do Auto de procedimento administrativo, registado na Comissão do Domínio Público Marítimo com o n.º 4859/89, de delimitação do domínio público hídrico/domínio público marítimo, (…), no âmbito do qual compete identificar e formalmente definir, por auto de delimitação a publicar no Diário da República depois de devidamente homologado, os limites do leito e da margem nesse troço do Estuário do Sado e, bem assim, definir nesse troço o limite do domínio público do Estado”. Em Portugal não existem praias privadas, mas este caso da Herdade da Comenda não é caso único. Na zona da Comporta, há vários anos que existem questões legais a envolver o acesso público a algumas praias. Ou seja, não reclamando a propriedade do areal, havia casos em que o acesso era bloqueado. Recorde-se, por exemplo, que o Tribunal Judicial de Setúbal ordenou a reabertura da estrada de acesso à praia do Pego, bloqueada desde 2022 por um condomínio privado.
Fonte: CNN Portugal